- Le rendement locatif :
Il correspond au rapport entre le loyer annuel (hors charges) et le prix d'achat (hors frais).
Il dépend principalement de l'emplacement : plus l'investissement se trouve dans une commune cotée, moins le rendement est bon. Inversement, certaines communes à potentiel de développement offrent des prix très raisonnables et d'excellents rendements locatifs.
Il convient, afin de déterminer le rendement locatif, de bien valider la cohérence du montant du loyer, l'existence d'une demande locative soutenue et solvable, ainsi que le respect des plafonds Scellier et Scellier Intermédiaire.
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| - La date de livraison : Certains investisseurs souhaitent une livraison rapide afin de commencer à défiscaliser très rapidement.
Il convient absolument de garder à l'esprit que les bonnes opérations se vendent très rapidement (parfois en quelques jours) et souvent deux ans avant la livraison.
Un retour de lot (argument souvent mis en avant pour justifier qu'un appartement soit toujours en vente) est toujours possible, mais seulement quelques mois après le lancement. Nous considérons qu'une commercialisation rapide au lancement de l'opération présage souvent d'une revente aisée au terme de l'opération.
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| - Le choix entre Scellier Intermédiaire et Scellier :
Il n'y a pas a priori de meilleure option. Votre choix doit être déterminé précisément en fonction d'au moins 3 critères :
- Les plafonds de loyers comparés aux loyers de marché
- Votre situation fiscale (tranche marginale d'imposition, revenus fonciers excédentaires existants …)
- Le mode de financement (apport, prêt In Fine ou amortissable, …) Seule une étude fiscale de votre situation et un montage adapté vous permettront d'optimiser l'opération et de faire le meilleur choix.
Attention à ne pas être trop rapidement imposé sur les loyers générés ! |
| - Les pièges à éviter :
 Déplacez-vous toujours sur les terrains que l'on vous propose et validez l'existence d'une commercialisation en résidence principale à des prix équivalents à ceux que l'on vous propose.
Ce point est important car il permet de valider :
- Que le prix proposé est en adéquation avec le marché immobilier local de l'accession à la propriété
- Que l'immeuble ne sera pas habité uniquement par des locataires qui prennent parfois moins soin des parties communes
- Les propriétaires habitants s'impliquent souvent plus dans la gestion de la copropriété et sont souvent plus assidus aux assemblées générales. C'est un point rassurant concernant la sortie de l'opération : effectivement si des accédant ont acheté sur plan au même prix que vous, la revente devrait être aisée |
