Comment choisir son investissement locatif 

Qu'il s'agisse d'immobilier ancien ou neuf, des règles incontournables sont à respecter :


- Le rendement locatif :

Il correspond au rapport entre le loyer annuel (hors charges) et le prix d'achat (hors frais).

Il dépend principalement de l'emplacement : plus l'investissement se trouve dans une commune cotée, moins le rendement est bon. Inversement, certaines communes à potentiel de développement offrent des prix très raisonnables et d'excellents rendements locatifs.

Il convient, afin de déterminer le rendement locatif, de bien valider la cohérence du montant du loyer, l'existence d'une demande locative soutenue et solvable, ainsi que le respect des plafonds Scellier et Scellier Intermédiaire.

- La date de livraison :

Certains investisseurs souhaitent une livraison rapide afin de commencer à défiscaliser très rapidement.

Il convient absolument de garder à l'esprit que les bonnes opérations se vendent très rapidement (parfois en quelques jours) et souvent deux ans avant la livraison.

Un retour de lot (argument souvent mis en avant pour justifier qu'un appartement soit toujours en vente) est toujours possible, mais seulement quelques mois après le lancement. Nous considérons qu'une commercialisation rapide au lancement de l'opération présage souvent d'une revente aisée au terme de l'opération.

 

- Le choix entre Scellier Intermédiaire et Scellier :

Il n'y a pas a priori de meilleure option. Votre choix doit être déterminé précisément en fonction d'au moins 3 critères :

- Les plafonds de loyers comparés aux loyers de marché

- Votre situation fiscale (tranche marginale d'imposition, revenus fonciers excédentaires existants …)

- Le mode de financement (apport, prêt In Fine ou amortissable, …) Seule une étude fiscale de votre situation et un montage adapté vous permettront d'optimiser l'opération et de faire le meilleur choix.

Attention à ne pas être trop rapidement imposé sur les loyers générés !

- Les pièges à éviter :

Déplacez-vous toujours sur les terrains que l'on vous propose et validez l'existence d'une commercialisation en résidence principale à des prix équivalents à ceux que l'on vous propose.

Ce point est important car il permet de valider :

- Que le prix proposé est en adéquation avec le marché immobilier local de l'accession à la propriété

- Que l'immeuble ne sera pas habité uniquement par des locataires qui prennent parfois moins soin des parties communes

- Les propriétaires habitants s'impliquent souvent plus dans la gestion de la copropriété et sont souvent plus assidus aux assemblées générales. C'est un point rassurant concernant la sortie de l'opération : effectivement si des accédant ont acheté sur plan au même prix que vous, la revente devrait être aisée

Ce qu'il faut retenir pour réussir son investissement

  1. Tentez de connaître ou comprendre les enjeux de développement de la commune où vous investissez. Nous savons, par exemple, que certaines villes sont à bannir quand d'autres sont à cibler en priorité.
    Nous vous invitons à consulter la liste des villes à éviter pour vos investissements en immobilier locatif (Document format Acrobat Reader).

  2. Fuyez les packages qui vous proposent des garanties inutiles à des prix exorbitants (un an de carence locative ne fait que repousser la problématique sous-jacente : le manque de dynamisme du marché locatif : effectivement, sans locataire en place après une année, votre avantage fiscal sera remis en cause et vous ne percevrez plus l'assurance !).

    D'autre part, entre deux locataires, le délai de préavis doit être suffisant afin de retrouver preneur si le marché est cohérent. Votre conseiller doit avoir vérifié ce point, sachez qu'il engage sa responsabilité.

  3. Sélectionnez un gestionnaire compétent et sérieux ainsi que des assurances loyers impayés efficaces et pas trop onéreuses la qualité de la gestion est un point primordial pour une opération réussi. Sachez qu'il existe de nombreux candidats locataires qui utilisent des faux,  l'exactitude des pièces doit donc être vérifiée. Votre conseil doit avoir des partenaires fiables à vous proposer.

  4. Faites attention aux simulations trop optimistes, de nombreuses hypothèses sont à vérifier avec votre conseiller.

  5. Envisagez votre investissement sur 15 ans afin de mieux lisser les éventuels effets de cycle du marché immobilier.

  6. Vérifiez bien que l'on propose une assistance aux déclarations fiscales souvent fastidieuses et difficiles à appréhender pour un néophyte : H2, 2044 Spéciale et 2044 EB.

  7. Vérifier que votre conseiller respecte bien les obligations légales et demander lui ses statuts ( agent immobilier, assureur, intermédiaire en opérations de banque, conseiller en investissements financiers,…) et la validité de ses assurances responsabilité civile et garanties financières qui interviendront en cas de litige.
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